樓市寒冬,為何地方“賣地”收入反而大漲?

2017-05-27
作者:廷玉

  這段時間以來,手機每天都會接到好幾個中介電話,嘿,哥們,還考慮買房嗎?哪哪的二手房考慮嗎?新盤呢?

  其實不需要問價格,即使像一些媒體報道的那樣,北京的房價有了10%這樣的價格降幅,相比去年60%-70%的漲幅,這點賣家的“揮淚甩賣”還是有點“得了便宜賣乖”的感覺。

  “五一”前后,北京地區的新房、二手房房貸政策再次收緊。首套房執行基準利率,二套房在基準利率的基礎上上浮20%。買房的成本越來越高,很多人望而卻步。

  從去年10月開始的房產新政,被各地當做“政治任務”不斷加碼。房地產交易迅速進入寒冬。這種速凍的政策下,是政府急切希望通過降杠桿來削減金融風險,從而給“房地產長效機制”的推出贏得改革的時間窗口。

  一方面通過控制房貸來抑制需求,另一方面則在土地供應上不斷出手,雙管齊下。我們可以先來看一組數字。截至目前,今年中國50個重點城市“賣地”收入合計為7645.3億元,與2016年同期不到5000億元的水平相比,上漲53.3%。

  這組數據出來后,有不少朋友質疑,不是要去庫存嗎?為什么地方政府又在賣地?難道還要重回土地財政的老路了?其實不然,房產調控在土地供應上是“一城一策”。

  調控

  去年以來,中國樓市“冰火兩重天”的格局持續。

  三四線城市還在為“去庫存”發愁,一二線樓市卻繼續瘋漲、交易火熱,引得限購政策層層加碼。需求旺、房價高,北京、上海、蘇州、南京為代表的大多數熱點城市,急需“補庫存”。針對這種情況,在土地供應的“供給側”,國土與住建兩個主管部門出了個“大招”。

  4月6日,兩部門同時發布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》,要地方政府合理安排住宅用地供應,對住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,特別是普通商品住房用地供應規模,去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。

  意思很簡單,調控不再“一刀切”,要因城施策,把土地供應節奏和去庫存形勢直接掛上鉤,“一城一策”分類調控。

  然而,對于許多城市來說,做到這一點并不容易。

  一方面,庫存緊缺的城市能否加快供地恐怕要打個問號,土地資源是有限的,城市建設攤大餅的老路無法持續,征地拆遷成本也不低,地到底供不供得出來?另一方面,對于部分去庫存壓力較大的城市而言,減少甚至暫停供地,對地方財政確實是個考驗。

  賣地

  北京就是一個典型的例子。

  就在“供地新政”發布后的第二天,北京市就公布了5年住宅供地計劃。按計劃,北京今后5年供應住宅用地6000公頃。2017年住宅用地供應1200公頃。這一指標比年初披露的計劃翻了一倍。果然計劃沒有變化快。

  如果這一計劃得以落實,將很大機會逆轉供求失衡、房價上漲預期。但問題的關鍵恰恰是,北京的宅地供應計劃能否完成?一個不容忽視的事實是,2013年至2016年間,北京的供地計劃基本上就沒完成過。尤其是2016年,土地供應可謂十分慘淡,部分供應的地塊位于郊區,絕對數量也不多,商品房實際供地完成率僅為12.1%。更何況,“以房控人”本身就是北京疏解人口的手段,土地供應不那么積極也就可以理解了。

  上海、深圳等城市,形勢也不容樂觀。

  比如,深圳的情況尤其特殊,作為全國唯一全部土地歸國家所有的城市,深圳不存在集體土地。而且,深圳的城市開發程度基本飽和,幾乎沒有存量的、可供新開的建設用地。因此,深圳只能通過土地整備、城市更新等方式進行供地,盤活存量。深圳的兄弟廣州給出的策略是,通過廣佛一體化,向周邊中小城市要發展空間。

  目光所及,基本每個一線城市都在為增加土地供應“憋大招”。據統計,武漢、鄭州、杭州、蘇州、天津、成都等12個城市今年以來的賣地收入超過200億元。其中,武漢土地出讓收入居首,超過700億元,北京、南京、合肥其次,均超過400億元。

  拿地

  土地出讓繼續火爆的背后,是房企的拿地熱情,這一輪密集的調控并沒有影響到他們繼續大規模拿地。據中國指數研究院監測的23家房企在4月上半月共拿地25宗。2016年賺了盆滿缽滿“不差錢”的房企,拿點錢補補土地庫存也是正常的。不過,這也從側面說明,房企對中國城市化還是有長遠的謀劃和信心。

  不過,房企的拿地也逐步受到更多的限制。

  曾幾何時,在一些熱點城市,鑒于供地緊缺,土地價格瘋漲,房企在拿不拿地這個問題上,十分糾結,尤其是民營房企。現身過2016年土拍現場的地產人,無一不對央企、國企頻頻“收割”地王的凌厲手段心有余悸,“多貴都敢拿”的狠辣做派讓民營房企一再淪為陪襯。不差錢帶來的是不斷上漲的地價,而這又成為了房價暴漲的重要動能。

  如今,要不要拿地或許沒那么糾結了。今年年初,北京門頭溝、平谷和房山三塊土地招拍掛,全用了“限房價、競地價”的新型土拍模式。對出讓土地的房型、房價都做了限制,再讓開發商互相競爭。還有城市引入了“熔斷機制”,就是說,在招拍掛的過程中,如果報價超過了最高限價,這塊地就流拍了。

  另一方面,拿地的門檻也在提高,各地對“拿地資金”的監管更嚴格了。去年,南京、廣州規定房企拿地必須用自有資金,對銀行信貸資金、投資基金等場外配資“嚴防死守”。這對以前房企利用杠桿拿地的瘋狂也下了閘門。

  在這幾項政策的抑制下,今年截至目前為止,全國熱點城市的土地成交率雖然很高,但溢價率已經下調不少。

  長效

  毫不諱言,房地產市場十幾年來頻繁陷入“屢限屢漲”的怪圈。限購、限價等短期政策就像止疼藥,剛吃的時候有用,但不能長期有效,甚至“邊際效應遞減”。“止疼藥”還有一個特點,那就是停藥之后更疼。一個重要的原因還在于供需的不平衡。

  土地供應端因為牢牢卡在政府手里,成為地方政府的“提款機”,因此從土地供應端入手增加土地和房屋供應,地方并不積極,相反,消費需求側的抑制就容易得多。這種不均衡使力,并沒有從根本上改變快速城市化進程中,土地供應短缺的嚴峻形勢,反而躲避了改革的真問題,使得房地產領域的改革拖延下來,被土地財政牢牢綁架。加之近些年經濟下行,大量的貨幣得不到有效引導,瘋狂進入房地產市場。房產投資成倍的收益成為抵抗通脹的利器,讓更多的資金趨之若鶩。

  因此,我們看到,地方政府陷入賣地財政的怪圈,老百姓用十幾年甚至幾十年的還債來供養房子。“辛苦幾十年,不如買套房”,遠超平均工資的房價,已經明顯拖累了中國人的幸福,也扭曲了老百姓的致富觀念。

  “該斷不斷,反受其害”。

  2016年年底的中央經濟工作會議就強調,要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,要求回歸住房居住屬性。同時提出,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

  這一次,兩部委的《通知》就明確了供地節奏與去庫存的關系,降低供不應求的市場預期,進而逆轉房價上漲預期。從土地供應側與需求端“雙管齊下”,可以看出管理層對遏制房價上漲的決心。而這也被解讀為房地產調控供給側長效機制的破冰之舉,重要性毋庸諱言。

  若不按《通知》規定的根據庫存調整供地規模,而導致房價上漲壓力過大,或致去庫存不利,則很有可能被住建部約談。這不是開玩笑,之前已經有地方政府被約談了,甚至被約談了多次。說白了,簡單的“穩定房價”已經不是本輪調控的核心目標,建立長效機制才是。

  對于長效機制,其實早在2013年,中央就正式提及,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段逐步建立長效調控機制。去年年底中央經濟工作會議和今年政府工作報告的提法分別是“加快研究建立”和“加快建立和完善”。25日時已經變成了“加快形成”,“加快”的急迫態度是始終的,也隱隱地透露出這件事不斷發展的信號。

  當然,房地產改革背后的主要矛盾,依然來自地方的財政危機。在中央和地方財稅體制改革中,如何增加地方的財源以支撐不斷加碼的改革事權,是難點,也是破解“土地財政困局”的關鍵。

  從這點來說,房地產的長效機制還不僅僅是一個領域的事,必須放在整個改革的盤子里統一盤算。不然,我們的房地產市場出臺再多的調控,也依然是“頭疼醫頭,腳疼醫腳”。

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